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Focus Outcomes IRED

Integrierte Immobilienentwicklungen erzeugen nicht nur interne Projektwirkungen für die unmittelbar Beteiligten (Projektentwickler, Grundstückseigentümer, Investor und Nutzer), sondern oftmals auch externe Effekte für Dritte. So ergeben sich häufig (positive wie auch negative) Auswirkungen auf die Stadt- und Nachbarschaftsentwicklung. Die empirische Analyse dieser Auswirkungen ("outcomes") integrierter Immobilienentwicklungen ("integrated real estate developments") bildet ein Schwerpunkt der Forschungstätigkeit des Lehrstuhls Immobilienentwicklung der TU Dortmund. Einen Ausschnitt zu diesem Forschungsschwerpunkt geben exemplarisch die folgenden Projekte, Publikationen und Analyse: 


ARL-Projekt: Wohnimmobilienmärkte und Raumordnung

Wohninvestitionen bilden in Deutschland den bedeutendsten Teil der Vermögensbilanz privater Haushalte; sie stehen an vorderster Stelle in der Sparanreizmotivation und Hierarchie der Geldpräferenz. Sie stellen gleichzeitig die bedeutendste investive Verwendung des Bruttoinlandsproduktes dar; Hauptinvestoren sind neben öffentlichen und privaten Haushalten Wohnungs- und Versicherungsunternehmen. Unter Nachhaltigkeits-Gesichtspunkten steht ein funktionsfähiger Wohnungsmarkt im zentralen Interesse aller Beteiligten, zumal Immobilieninvestitionen meist mit hohen Ausgaben und einer irreversiblen Entscheidung verbunden sind. Dementsprechend sollte eine derartige Investitionsentscheidung gut vorbereitet und finanziell dauerhaft vertretbar sein und die Einflussfaktoren auf die Wertentwicklung des Investitionsobjektes - in diesem Fall der Wohnungen - möglichst transparent dargestellt werden können. Im Bereich mikro- und makroökonomischer Einflussfaktoren sowie der rechtlichen und institutionellen Voraussetzungen und Einflüsse liegen bereits Forschungsergebnisse vor. Dies gilt (noch) nicht für die sehr große Gruppe der räumlichen Einflussfaktoren, zu der neben den Erreichbarkeitsfaktoren auch soziodemografische (Nachbarschafts-) und Umwelt-Faktoren zählen. Die räumlichen Faktoren sind die entscheidenden Größen bei der Investitionsentscheidungsfindung, die je nach Käufertyp unterschiedlich ausfällt.

Im anglo-amerikanischen Raum liegen schon breite Forschungsergebnisse zum Einfluss der räumlichen Faktoren auf den Wert von Wohnimmobilien, die in den häufigsten Fällen mit der hedonischen Regressionsmethode erzielt wurden. Dank der hervorragenden Datengrundlagen ist dort eine kontinuierliche Forschung seit den 1990er-Jahren erfolgt. Im deutschsprachigen und zentraleuropäischen Raum wurden seit Beginn des neuen Jahrtausends vereinzelte hedonische Regressionsanalysen durchgeführt, die jedoch allenfalls Pilotcharakter aufweisen. Dieser Umstand ist vor allem der aufgrund der im Vergleich strengeren Datenschutzbestimmungen eingeschränkten Datenverfügbarkeit (Kaufpreissammlungen) bzw. der reduzierten Qualität der Daten geschuldet. Die Zielsetzung des Forschungsvorhaben war zum einen die Übertragung und Anwendung der hedonischen Regressionsmethode auf deutschsprachige Immobilienmärkte und dadurch die konkrete Bestimmung der für Wohnimmobilienwerte relevanten räumlichen Einflussfaktoren sowie deren Beeinflussbarkeit durch die räumliche Planung. Zum anderen sollten diese Ergebnisse in den Zusammenhang mit Nachfragergruppen gebracht werden und gegebene Abhängigkeiten mit der tatsächlichen Ausprägung der räumlichen Einflussfaktoren identifiziert werden. Somit sollte es Planern ermöglicht werden, nicht nur die Auswirkungen ihres Handelns auf den betroffenen Wohnimmobilienmarkt im Voraus abschätzen zu können, sondern dieses Wissen auch dazu nutzen zu können, den Markt entsprechend der vorhandenen Nachfrage zu gestalten.

Refina-Projekt: Neues Kommunales Finanzmanagement (NKF) – Chance und Risiko für Flächenrecycling in Kommunen

Hintergrund des Vorhabens war die in den meisten Bundesländern bevorstehende verbindliche Einführung der doppelten Buchführung (Doppik) bzw. erweiterten Kameralistik im kommunalen Haushalts- und Rechnungswesen. So wurde in NRW den Kommunalverwaltungen für die Umstellung auf die Doppik mit der Erstellung von Eröffnungsbilanzen bis zum 01.01.2009 als Vorgabe gesetzt. Im Rahmen des Neuen Kommunalen Finanzmanagements (NKF) waren von den Kommunen Eröffnungsbilanzen zu erstellen, die auch eine Bewertung der Liegenschaften erforderten. NKF soll im Rahmen der Bilanzierung die Quantifizierung der Kosten für kommunale Produkte und Leistungen ermöglichen, wodurch eine stärkere Ausrichtung des kommunalen Handelns auf Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkte erwartet wird.

Das Thema der Wiedernutzung von brach liegenden oder zukünftig brach fallenden Altflächen hat eine strategische Bedeutung für die kommunale Entwicklung. In der kommunalen Praxis sollte mit Aufgaben wie Stadtplanung, Bauland-Wirtschaft und Altlastensanierung so umgegangen werden, dass der langfristige Nutzen für die Allgemeinheit überwiegt. Die Internalisierung der Kosten von Flächenrecycling bzw. von Flächenentwicklungen durch die Ausweisung von Entwicklungs- und Nebenkosten als Investitionskosten ermöglicht eine größere Kostentransparenz. Für das kommunale Flächenmanagement liegen in der Reform sowohl Chancen als auch Risiken durch die Veränderung der Spielräume im Verwaltungshandeln, weil eine Kostenerfassung und Bestandsverwaltung (nach Eröffnungsbilanzen) erstmals kommunales Benchmarking erlauben werden. Erwartungsgemäß soll dadurch die Bewertung der Nachhaltigkeit von Flächennutzungsentscheidungen unterstützt werden.

Ziel des Forschungsvorhabens war die Verbesserung der Verknüpfung des Neuen Kommunalen Finanzmanagements (NKF) und des Flächenrecyclings in der kommunalen Praxis sowie die Analyse und Bewertung von Risiken und Chancen der doppelten Buchführung (Doppik) für das Flächenmanagement in kleinen und mittelgroßen Kommunen. Im Rahmen des Teilvorhabens der Technischen Universität Dortmund ging es vor allem um die Fragestellung, inwieweit planerische und sozio-ökonomische Rahmenbedingungen bei Flächenentwicklungen und im Rahmen der Einführung der NKF-Systematik Berücksichtigung finden.

Gif-Projekt: Empirische Analyse von deutschen Büromärkten

Obwohl in zunehmendem Maße Bürogebäude die Gesichter unserer Innenstädte und anderer Standorte in den größeren Städten bestimmen, fehlt es in der Bundesrepublik Deutschland noch an einer systematischen wissenschaftlichen Auseinandersetzung mit Themen der Büromarktforschung. Nur an wenigen Universitäten in der Bundesrepublik wird zu Fragen der Bürostandortentwicklung und der Entwicklung der Büromärkte wissenschaftlich gearbeitet. Der Lehrstuhl setzte sich daher seit Ende der 1980er-Jahre verstärkt mit Problemen der Büroflächenentwicklung und der Bewertung von Bürostandorten auseinander, wobei bislang mehrere Büromarktstudien (Frankfurter Raum, Köln, Essen, Dortmund) realisiert und Beiträge zur Bewertung von einzelnen Bürostandorten oder Bürogebieten erarbeitet wurden.



Nebeninhalt

Arbeitspapiere zur integrierten Immobilienentwicklung / Working Papers for integrated Real Estate Development

Band 3

Arbeitspapier Bd 3 (Druckbogen)3

 

Band 2

Schriftenreihe Bd 2 (Vorderseite)3

 

Band 1

Schriftenreihe Bd 1 (Vorderseite)3