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Focus Design IRED

Die Planung ("Design") integrierte Immobilienentwicklungen ("integrated real estate developments") erfordert innovative Planungsinstrumente, Beteiligungs- und Kooperationsformen aber auch den Einsatz neuer Technologien, wie z.B. Geographische Informationssysteme, 3-D-CAD-Modelle in Verbindung mit Building Information Modelling (BIM). Nur so können insbesondere großflächige Entwicklungsprojekte z.B. in der städtebaulichen Projektentwicklung und der Landentwicklung effizient umgesetzt werden. Der Einsatz dieser neuen Verfahren und Instrumente bildet ein Schwerpunkt der Forschungstätigkeit des Lehrstuhls Immobilienentwicklung der TU Dortmund. Einen Ausschnitt zu diesem Forschungsschwerpunkt geben exemplarisch die folgenden Projekte, Publikationen und Analyse:


Kooperative Quartiersentwicklung

Mit verschiedenen Kommunen wurden in den letzten Jahren zahlreiche Projekte und Studien im Hinblick auf die Bestandsentwicklung von Immobilienquartieren entwickelt. Ziel war es, mittels eines immobilienwirtschaftlichen Quartiersmanagements die Attraktivität der Lebens- und Arbeitssituation im Stadtteil zu erhöhen und mit Entwicklungsbausteinen erforderliche Maßnahmen zu identifizieren.

Um Planungsgrundlagen zu schaffen und Konzepte zu erarbeiten wurden zunächst in der Analysephase Kennziffern für Kaufkraft, Eigentumsverteilung, Zentralität u.a. zu erhoben. Mit einer ersten quantitativen und qualitativen Bestandsaufnahme vor Ort und Analyse dieser Ergebnisse lassen sich so dann Maßnahmen erarbeiten und entsprechend kommunizieren. Diese sind gemeinsam mit örtlichen Akteuren zu diskutieren und Ursache und Wirkung für die Ist-Situation abzuleiten. Für die Dokumentation der Analyse bietet sich die Nutzung eines geographischen Informationssysteme (ArcGIS) an. Im folgenden Schritt müssen dann die kommunalen Interessen und Eigentümerinteressen abgewogen und zu zielführenden Entwicklungsbausteinen ausgearbeitet werden. Es ist zu prüfen, ob analog bzw. im Sinne eines ISG (Immobilienstandortgemeinschaft) oder ESG (Eigentümerstandortgemeinschaft) dies umgesetzt werden kann. Dabei sind die städtebaulichen Strukturen, die Marktsituation, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Stakeholderinteressen zu berücksichtigen.

Projekt "Stadtwert"-Agentur

Transformationsprozesse in der Immobilienentwicklung fordern innovative Konzepte, Verfahren und Instrumente, um Stadt- und Quartiersentwicklung heutzutage und zukünftig erfolgreich gestalten zu können. Dabei wird der Blick über die eigenen Immobilien hinaus auf die umgebenden Quartiere immer wichtiger. Vor diesem Hintergrund wurde durch Forscher der TU Dortmund und der Ruh-Universität Bochum vor einigen Jahren die Agentur "Stadtwert" zusammen mit renommierten Partnern der Immobilienwirtschaft wie z.B. RAG Montan Immobilien oder NRW.Urban gegründet. Die Agentur versteht sich als Studien-, Forschungs- und Beratungszentrum, das integrierte und kooperative Strategien und Konzepte erstellt und begleitet. Als interdisziplinärer Verbund von Wissenschaftlern und Praktikern bietet stadtwert Kompetenzen in allen Bereichen der Projekt und Immobilienentwicklung an:

  • ·         Grundstücksentwicklung und im Projektmanagement
  • ·         Immobilienbewertung und Machbarkeitsanalyse
  • ·         Entwicklung von Finanzierungs- und Fondsmodellen zur nachhaltigen Flächenentwicklung#
  • ·         Corporate Real Estate Management
  • ·         Erschließung, Altlasten, Ingenieur-, Tief- und Hochbau
  • ·         Städtebau und Stadtplanung
  • ·         Landschaftsplanung und Umweltplanung
  • ·         Bürgerbeteiligung

REFINA-Projekt "Public-Private-Partnership im Flächenmanagement auf regionaler Ebene"

Ziel des Forschungsvorhabens war die beschleunigte Verwertung von Brachflächen mit Hilfe eines Public-Private-Partnership-Ansatzes auf regionaler Ebene am Beispiel der Metropolregion Ruhr. Im Rahmen des Teilvorhabens der TU Dortmund ging es vor allem um die Fragestellung, inwieweit in- und ausländische Planungsinstrumente zur Reduzierung der Flächenneuinanspruchnahme einen Beitrag zur Erreichung des Projektziels leisten können. Darüber hinaus war von Interesse, welche Hemmnisse im Handeln der privatwirtschaftlichen und öffentlichen Akteure im Rahmen von Flächenentwicklungsprojekten auftreten und wie diese Hemmnisse zur Erreichung des Projektziels abgebaut werden können.

Die Auswertung von Planungsinstrumenten sowie den Hemmnissen der Akteure im Prozess der Wiederverwendung von Brachflächen hat deutlich gemacht, dass ein regionales Flächenmanagement nur mit Hilfe einer engen Kooperation der Akteure und einem begleitenden Einsatz von Planungsinstrumenten bzw. -methoden ermöglicht werden kann. Dabei hat sich gezeigt, dass insbesondere bei ausländischen Planungsinstrumenten wie der "Vorrangpolitik für Brachflächen in England" oder bei der "Fixierung von Obergrenzen der Flächenentwicklung in der Regionalplanung (Urban Growth Boundary Portland)" die unterschiedlichen Grundlagen der Planungsgesetzgebung eine Umsetzung oder Anwendung dieser Ansätze in Deutschland und in der Modellregion Ruhrgebiet nicht ermöglichen. Dazu müsste die deutsche föderale Planungsgesetzgebung und insbesondere die grundgesetzlich garantierte Selbstverwaltung der Kommunen in Frage gestellt werden. Instrumente wie der regionale Gewerbeflächenpool, regionale Flächennutzungspläne und die von der Politik bisher abgelehnte Ausweisung und der Handel von Flächennutzungsrechten sind dagegen bei der Etablierung eines regionalen Flächenmanagementsystems durchaus einsetzbar.

Im Rahmen von ausführlichen Experteninterviews mit Flächeneigentümern, Projektentwicklern und Vertretern der Planungs- und Umweltverwaltung in den Kommunen konnte die Ausgangsthese bestätigt werden, dass bisher vorgefundene organisatorische Strukturen und eine fehlende gegenseitige Information über wirtschaftliche oder gesetzgeberische Zwänge einer wirkungsvollen und beschleunigten Wiedernutzung von Brachflächen entgegengestanden haben. Die öffentliche und private Seite konnten allerdings auch von positiven Beispielen bei Flächenentwicklungen berichten, wo regelmäßige Projektsitzungen und eine guter Austausch aller Rahmendaten und -bedingungen zu einem unkompliziertem Prozess bei der Wiedernutzung von Brachflächen geführt haben. Diese Erkenntnisse haben in enger Abstimmung mit den Verbundpartnern PROBIOTEC GmbH und der RAG MontanImmobilien GmbH zur Erstellung von Spielregeln für den Leitfaden geführt, die bei zukünftigen Flächenentwicklungen und damit auch bei regionalen Flächenmanagementsystemen zum Einsatz kommen können. Diese Spielregeln verbessern die organisatorisch-methodische Zusammenarbeit sowie die Informationsbasis und das Verständnis der Partner untereinander. Gleichzeitig entfalten diese Spielregeln Modellcharakter für weitere öffentlich-private Planungsvorhaben. Über zwei Planspiele konnten die Forschungsergebnisse bei privaten und öffentlichen Akteuren aus der Metropole Ruhr abgeprüft und vorgestellt werden. Damit konnten die Akteure hinreichend sensibilisiert werden, Brachflächen über diese Systematik beschleunigt in den Flächenkreislauf zurückzuführen. Die nähere Zukunft wird zeigen, ob die Anregungen aus dem Verbundvorhaben aufgenommen worden sind.



Nebeninhalt

Arbeitspapiere zur integrierten Immobilienentwicklung / Working Papers for integrated Real Estate Development

Band 3

Arbeitspapier Bd 3 (Druckbogen)3

 

Band 2

Schriftenreihe Bd 2 (Vorderseite)3

 

Band 1

Schriftenreihe Bd 1 (Vorderseite)3